1. Menentukan Komponen Pengembalian
Pertama-tama, Anda perlu memahami komponen-komponen pengembalian dalam investasi properti. Ada dua komponen utama yang perlu diperhatikan:
a. Pendapatan Sewa: Ini adalah pendapatan yang Anda terima dari menyewakan properti Anda kepada penyewa. Ini termasuk pembayaran sewa bulanan atau tahunan yang Anda terima.
b. Keuntungan Kenaikan Nilai Properti: Ini adalah keuntungan yang Anda dapatkan ketika nilai properti meningkat dari waktu ke waktu. Keuntungan ini dapat direalisasikan jika Anda menjual properti atau mengambil hipotek ekuitas rumah (HELOC).
2. Menghitung Pendapatan Bersih
Setelah Anda menentukan komponen pengembalian, langkah berikutnya adalah menghitung pendapatan bersih. Pendapatan bersih adalah pendapatan Anda setelah mengurangi biaya operasional properti. Beberapa biaya operasional yang perlu dipertimbangkan antara lain:
a. Pajak properti: Biaya pajak yang harus Anda bayarkan kepada pemerintah daerah setiap tahun.
b. Asuransi properti: Biaya asuransi yang melindungi properti Anda dari kerusakan atau kehilangan.
c. Biaya pemeliharaan: Biaya perawatan rutin properti, termasuk perbaikan, pemeliharaan taman, dan sebagainya.
d. Biaya manajemen properti: Jika Anda menggunakan jasa agen properti atau manajemen properti, biaya ini perlu dipertimbangkan.
e. Biaya sewa kosong: Jika properti Anda mengalami masa sewa kosong di mana tidak ada penyewa yang membayar sewa, Anda perlu mempertimbangkan kehilangan pendapatan selama periode tersebut.
Mengurangi biaya-biaya ini dari pendapatan sewa Anda akan memberikan Anda pendapatan bersih.
3. Menghitung Investasi Awal
Investasi awal mencakup semua biaya yang Anda keluarkan untuk membeli properti. Beberapa komponen yang perlu dipertimbangkan termasuk:
a. Harga pembelian properti: Jumlah yang Anda bayarkan untuk membeli properti.
b. Biaya transaksi: Biaya notaris, biaya pendaftaran, biaya agen properti, dan biaya lainnya yang terkait dengan proses pembelian properti.
c. Renovasi dan perbaikan: Jika Anda melakukan renovasi atau perbaikan properti sebelum menyewakan atau menjualnya, biaya ini juga perlu dipertimbangkan.
d. Uang muka: Jika Anda menggunakan pinjaman, uang muka yang Anda bayarkan juga termasuk dalam investasi awal.
Tambahkan semua biaya ini untuk mendapatkan jumlah total investasi awal Anda.
4. Menghitung ROI
Setelah Anda menghitung pendapatan bersih dan investasi awal, Anda dapat menggunakan rumus berikut untuk menghitung ROI:
ROI = (Pendapatan Bersih / Investasi Awal) x 100
Dalam rumus ini, pendapatan bersih adalah jumlah pendapatan setelah dikurangi biaya operasional, dan investasi awal adalah jumlah total yang Anda keluarkan untuk membeli properti.
Misalnya, jika pendapatan bersih Anda adalah $10.000 per tahun dan investasi awal Anda adalah $200.000, maka rumusnya akan menjadi:
ROI = ($10,000 / $200,000) x 100 = 5%
Ini berarti Anda mendapatkan ROI sebesar 5% dari investasi properti Anda.
5. Evaluasi ROI dan Pertimbangkan Faktor Risiko
Setelah Anda menghitung ROI, penting untuk mengevaluasi angka tersebut dan mempertimbangkan faktor risiko yang terkait dengan investasi properti. ROI yang tinggi tidak selalu menjamin keuntungan yang baik, terutama jika ada risiko yang tinggi terkait dengan properti atau pasar real estate. Pertimbangkan juga faktor-faktor lain seperti apresiasi nilai properti di masa depan, likuiditas, dan kebijakan pemerintah yang dapat mempengaruhi investasi Anda.
Selain itu, perlu diingat bahwa ROI adalah metrik yang menggambarkan keuntungan relatif yang Anda peroleh dari investasi Anda. Selalu bandingkan ROI Anda dengan tingkat pengembalian yang diharapkan atau dengan investasi alternatif lainnya untuk mendapatkan pemahaman yang lebih komprehensif tentang kinerja investasi Anda.
Kesimpulan
Menghitung ROI dalam investasi properti adalah langkah penting untuk mengevaluasi keberhasilan dan kinerja investasi Anda. Dengan memahami komponen pengembalian, menghitung pendapatan bersih, menghitung investasi awal, dan menghitung ROI menggunakan rumus yang tepat, Anda dapat mendapatkan gambaran yang lebih jelas tentang pengembalian investasi properti Anda.
Namun, perlu diingat bahwa ROI hanyalah salah satu aspek dalam mengevaluasi investasi properti. Selalu pertimbangkan faktor risiko, likuiditas, dan tujuan keuangan Anda secara keseluruhan. Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan profesional properti atau penasihat keuangan untuk mendapatkan saran yang lebih spesifik sesuai dengan situasi Anda.
